Wer eine Immobilie vermietet – zum Beispiel einen Teil des Praxisgebäudes –, der muss bei Renovierungen aufpassen. Denn nicht alle Kosten lassen sich steuerlich sofort geltend machen. Typische Fehler und wie Immobilienbesitzer sie vermeiden können.
Für Instandsetzungen und Modernisierungen müssen Vermieter oft hohe Kosten schultern. Steuerlich ist dabei entscheidend, ob das Finanzamt die Maßnahmen als Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand wertet. Denn nur Erhaltungsaufwendungen lassen sich im Jahr der Durchführung in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Herstellungskosten hingegen müssen in der Regel über 33 bis 50 Jahre abgeschrieben werden. Private Eigentümer streben oft einen schnellen Kostenabzug an, um ihre Steuerlast zu drücken. Gehen die Finanzbehörden dann von Herstellungskosten aus, kann das Finanzierungsmodell ins Wanken geraten.
Was zählt zum Erhaltungsaufwand?
Hierzu gehören alle Maßnahmen zur Erneuerung oder Renovierung von existierenden Gebäudeteilen, auch um sie dem technischen Fortschritt anzupassen. Typische Beispiele sind eine Dachreparatur, eine zusätzliche Fassadenverkleidung als Wärmeschutz oder die Erneuerung der Heizanlage. Verbessern Baumaßnahmen hingegen den bisherigen Nutzungs- oder Wohnstandard, werden die Ausgaben als Herstellungskosten angesehen. Dazu zählen etwa der Anbau von Balkonen, der Einbau von Dachgauben oder Markisen.
"Die Grenze zwischen Erhaltungs- und Herstellungskosten verläuft fließend", warnt Fachexperte Uwe Jüttner vom Bundesverband der Bilanzbuchhalter und Controller e.V. (BVBC). "Letztlich sind immer die Umstände des Einzelfalls entscheidend." Finanzbehörden lehnen einen direkten Kostenabzug regelmäßig ab, wenn sich durch die Maßnahmen der Gebrauchswert der Immobilie deutlich erhöht oder die Nutzungsdauer erheblich verlängert. Deshalb sollten Eigentümer den ursprünglichen Zustand mit Fotos dokumentieren, um ihn mit dem Zustand nach den vorgenommenen Baumaßnahmen vergleichen zu können. So gewinnen sie gute Argumente, um Erhaltungsaufwendungen zu begründen.
Ausbau ist Herstellung
Besonders tückisch sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an den zentralen Ausstattungsmerkmalen Elektro, Sanitär, Heizung oder Fenster. Schnell gehen die Finanzbehörden von einer Verbesserung aus, die über eine zeitgemäße Instandhaltung hinausgeht. Eine zusätzliche Gefahr: Wenn es sich eigentlich um einen Erhaltungsaufwand handelt, aber ein direkter Zusammenhang zu einem Ausbau besteht, lassen sich die Aufwendungen nur als Herstellungskosten abschreiben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Wände neu tapeziert werden, nachdem neue Strom- oder Wasserleitungen unter Putz verlegt wurden.
Auch bei Baumaßnahmen in enger zeitlicher Abfolge ist erhöhte Vorsicht geboten. "Die Finanzbehörden legen für die steuerliche Bewertung einen Zeitraum von 5 Jahren zugrunde", betont Jüttner. "Werden innerhalb dieser Zeit 3 oder mehr Baumaßnahmen an zentralen Ausstattungsmerkmalen durchgeführt, sehen die Finanzbehörden darin eine Sanierung in Raten."
Zeitlimit nach Erwerb
Eine Sonderregelung existiert für Baumaßnahmen innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb der Immobilie. In diesem Zeitraum lassen sich Aufwendungen (netto ohne Umsatzsteuer) von bis zu 15 % der Anschaffungskosten der Immobilie sofort steuerlich geltend machen. Eigentümer müssen dabei nicht darlegen, ob es sich um Instandhaltungs- oder Herstellungskosten handelt. "Eigentümer sollten in den ersten 3 Jahren die 15 %-Grenze möglichst nicht überschreiten", rät der BVBC-Experte. "Aufwendigere Instandhaltungen sollten zurückgestellt und erst nach dieser Frist in Angriff genommen werden."
Grundsätzlich gilt: Die steuerlichen Regelungen sind komplex und viele Tücken liegen im Detail. Immobilieneigentümer sollten vor größeren Baumaßnahmen prinzipiell fachlichen Rat einholen. Mit plausiblen Argumenten lassen sich viele kritische Nachfragen der Finanzbehörden entkräften.
Werner Enzmann
Erschienen in: Der Allgemeinarzt, 2016; 38 (5) Seite 66